РедакторРБК / июль 2022 источник
Можно ли найти по-настоящему необычное жилье в черте столицы, чем оно отличается от более привычного элитного сегмента и что важно знать о ценах
На рынок очень дорогого жилья Москвы начали возвращаться крайне нетипичные лоты, выяснила «РБК-Недвижимость». Как стало известно редакции из нескольких источников, в дополнение к традиционному элитному классу в продажу вышли несколько уникальных объектов. Разбираемся, чем они отличаются от остальных, почему это произошло и даже рассказываем о плюсах и минусах на примере одного из домов, хозяин которого разрешил показать объект читателям «РБК-Недвижимости».
Элитный нестандарт: что это такое и где найти
Атрибуты, которые отличают элитное жилье от премиального, — это лифты из паркинга в квартиру, камины, приватные террасы, сауны и даже бассейны, перечислил региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Кирилл Голышев. Для того чтобы перейти в разряд элитного нестандарта, объекту нужно что-то еще, что выделит его даже на фоне пентхаусов с сауной и террасой.
«На первичном рынке недвижимости на сегодняшний день нет никаких нестандартных историй. Зато такая недвижимость присуща вторичному рынку, — указал Голышев. — Девелоперы играли в нестандартные предложение на заре становления рынка недвижимости в начале — середине нулевых. Это, к примеру, Дом-яйцо и проекты «Москва-Сити» с огромной площадью отдельных апартаментов».
«Все чаще мы наблюдаем появление такого формата, как виллы и таунхаусы, внутри современных жилых комплексов, — дополнил коллегу Александр Молчанов из агентства Ricci. — Это по-прежнему достаточно новый формат для Москвы. Он не является массовым, поэтому и по сей день любой объект, обладающий своей территорией, отдельным входом и наличием собственного паркинга, будет уникальным в пределах Старой Москвы.
Подобный формат жилья подразумевает расположение в зеленых зонах и наличие уникальных природных характеристик, таких как большие парковые зоны, водоем или река в непосредственной близости. И, разумеется, ощущение приватности. В непосредственной близости от парковых зон и ограниченного числа водоемов Москвы в формате городских вилл и таунхаусов стоит выделить территории Серебряного Бора, Покровского-Стрешнева и природного заказника «Долина реки Сетунь».
По словам Молчанова, сейчас девелоперы все чаще стараются предусмотреть формат таунхаусов и вилл в новейших проектах, но такие предложения остаются штучными. «Уникальных объектов в целом не так много — именно поэтому их и можно отнести к уникальным. Они стоят обособленно от шаблонных и стандартных решений жилых вопросов», — добавил представитель Ricci.
Больше шансов найти что-то необычное появляется на вторичном рынке. По словам инсайдеров элитного рынка, в последние месяцы владельцы домов и квартир верхнего ценового сегмента уезжают из страны и выставляют на продажу объекты, которые при других обстоятельствах не продавали бы. Часть из них готовы продавать особняки и таунхаусы за рубли, другие держат цены в валюте.
Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia:
— Сейчас покупатели, имеющие рублевую денежную массу, находятся в более выгодном положении, чем, например, в 2014 году. Мы видим интересный тренд, что сейчас даже больше возможностей купить качественную недвижимость. В себестоимости строительства высокобюджетного жилья много валютной составляющей, потому что все отделочные материалы, мебель, техника — это все европейские марки, которые всегда покупались за валюту. Тогда как сейчас, при текущем курсе доллара, есть возможность приобрести за меньшее количество рублей то, за что раньше люди платили больше.
В Москве на первичном рынке элитной жилой недвижимости преобладает рублевое ценообразование, в валюте (доллары и евро) представлено не более 5% предложения. На вторичном рынке элитной жилой недвижимости в валюте представлено около 40% предложения.
Просчитать справедливую цену того или иного элитного объекта подчас и вовсе невозможно, признались консультанты. «Изменение курса рубля привело к уменьшению качественных предложений на рынке, — отметил Александр Молчанов из Ricci. — Недвижимость классов премиум и делюкс обычно ориентировалась на долларовые цены, однако сейчас курс не совсем отражает реальный эквивалент валюты. В результате возникают проблемы с рыночным ценообразованием у собственников».
Разбираем на примере: большой жилой дом с офисной пристройкой
Невозможность обозначить ценовую вилку в сочетании с тем, что многие продавцы избегают огласки, приводит к тому, что получить представление о нестандартном элитном жилье становится сложно. Тем ценнее оказываются редкие собственники, которые соглашаются действовать открыто. По просьбе «РБК-Недвижимости» один из владельцев уникального жилья согласился обнародовать фотографии своего особняка в открытом доступе и даже предоставил подробности об истории и устройстве дома.
Так выглядит резиденция «Княгиня Ольга» — четырехэтажный дом площадью 738 кв. м на берегу Москвы-реки. Этот особняк расположен между водоемом и проспектом Маршала Жукова у самого Серебряного Бора. Отсюда одинаково удобно добираться как в центр — путь до Бульварного кольца займет 15 минут, — так и в сторону премиального Подмосковья западного направления.
Особняк относится к жилому комплексу «Годуново», который состоит из 20 частных домовладений на берегу реки. Здесь каждый дом оснащен гаражом на две машины и индивидуальным газовым котлом, который позволяет не зависеть от коммунальных служб в плане отопления и горячей воды. И, разумеется, во всех домах выполнена высококачественная отделка, соответствующая топ-стандартам элитного жилья Москвы.
По сути, здесь совмещается загородный стиль жизни с его посиделками у воды, чистым воздухом и близостью природы с нахождением в черте Москвы. «Годуново» находится в районе Хорошево-Мневники Северо-Западного округа столицы: в пешей доступности от дома — станция метро «Народное Ополчение». А в будущем девелопер планирует построить рядом с коттеджным поселком два теннисных корта и спортивный комплекс для наиболее взыскательной публики.
Впрочем, и без далеко идущих планов в районе уже созданы все условия для детей. В Хорошево-Мневниках расположены школы из рейтинга лучших учебных заведений столицы, несколько развивающих спортивных комплексов, а на побережье Москвы-реки работают центры водных видов спорта. Близость Серебряного Бора — в пяти минутах ходьбы— обеспечивает жителей местом для комфортных прогулок, пробежек или велопутешествий без необходимости покидать столицу: здесь реально отправиться на пикник или заняться хайкингом, проделав весь путь пешком от порога своего дома.
Но главное — это даже не расположение и не внушительная площадь особняка. Черта, которая делает дом по-настоящему уникальным, это совмещение жилой и рабочей части в рамках одного здания. Дом функционально разделен на две части: жилую и офисную. Площадь жилых помещений составляет 451 кв. м, офисных — 277 кв. м.
Такая компоновка позволяет владельцу перейти на европейский стиль жизни, где можно жить в собственном доме, а работать буквально за стенкой — в том же самом здании. Так издревле жили и работали европейские профессионалы со времен Средневековья, а в Италии, Швейцарии, Нидерландах и других странах этот стиль жизни принят до сих пор. В исторических домах на первом этаже находится лавка или, если речь об адвокате или банкире, приемная. На втором — хозяйские спальни и гостиная.
Разница в том, что европейским домам подобной планировки обычно несколько сотен лет: по такой схеме здания строили в XVII–XVIII веке. В России к такой компоновке пришли совсем недавно. Несмотря на то что формально «Княгиня Ольга» относится ко вторичному рынку, на деле здесь никто никогда не жил. Дом обустраивали как московское представительство одного из региональных губернаторов: он планировал принимать посетителей в офисной части. В итоге губернатор сюда так и не въехал, а резиденцию выставили на продажу.
Жилая часть «Княгини Ольги» занимает полные четыре этажа. И если на первом этаже она ограничивается входной зоной с лифтом, просторной гардеробной и переходом в офисную часть, то выше обустроено все, что нужно семье: кухня-столовая, гостиная, хаммам, постирочная и несколько спален — для хозяев и гостей — с отдельным санузлом каждая. В общей сложности в резиденции можно насчитать четыре спальни, восемь санузлов и два камина.
Важно и то, что в доме нет бесконечных коридоров, гигантских холлов или странных закутков: на стадии проектирования архитектор «Княгини Ольги» Фабиано Видусси так организовал жилое пространство, чтобы избежать потери полезной площади. Здесь каждый квадратный сантиметр работает на удобство и комфорт хозяев, а размеры и форма помещений соответствуют губернаторскому уровню.
Жилую часть дополняет офисная, которая занимает выделенные помещения на первом и втором этажах с отдельным входом для посетителей. Помимо ожидаемого губернаторского кабинета и переговорной, здесь есть комната персонала с легкой кухней и свободная офисная зона, которой можно распорядиться по своему усмотрению. Подобная компоновка позволяет открыть и нотариальную контору, и дизайн-мастерскую, и студию для йоги, и даже стоматологический кабинет для состоятельных клиентов — удобство планировки и наличие мокрых зон открывает простор для фантазии будущих резидентов.
Расположение офисной части через стенку от жилой оценит тот, кто любит свою работу, но не хочет ради нее жертвовать драгоценным временем с семьей, и кто давно мечтал видеть детей не только по вечерам, но и днем на обеденном перерыве.
По просьбе «РБК-Недвижимости» в агентстве Ricci составили портрет потенциального покупателя резиденции «Княгиня Ольга». «Предполагаем, что это собственник успешного бизнеса, где важны регулярные встречи с ключевыми партнерами, — рассказал Александр Молчанов. — Это человек с большой и дружной семьей, которая любит проводить время вместе и жить под одной крышей. Ценитель современной классики и качественных отделочных материалов. Любитель полноценной загородной жизни, ценящий простор, спокойные виды и наличие территории для прогулок, однако ввиду высокой активности желающий оставаться в городской среде и быстром доступе к необходимой инфраструктуре».
Цена соответствует уровню: весной особняк продавали за 750 млн руб. После недавнего укрепления курса рубля долларовая стоимость осталась неизменной, а вот рублевая заметно снизилась. На момент подготовки статьи резиденцию продают за 383 млн руб.
